Beim Thema Steuern wird Vater Staat von vielen als, nun ja, recht vereinnahmend wahrgenommen. Wenn Sie aber eine Wohnung kaufen wollen, die der Staat unter Denkmalschutz gestellt hat, dann greifen Sie dem Staat in die Tasche und haben bei der Finanzierung Ihrer Immobilie einen ungewöhnlichen Freund und Helfer: das Finanzamt.
Immobilien, die als Denkmal definiert sind, bieten Kapitalanlegern und auch Eigennutzern gute Chancen. Wer eine solche Denkmalimmobilie erwirbt, sollte sich jedoch darüber im Klaren sein, dass umfangreiche Kosten für Sanierung und Modernisierung zu tätigen sind. Damit ein Denkmal wohnwirtschaftlich genutzt werden kann, sind bei der Sanierung umfangreiche Vorschriften zu beachten, auf deren Einhaltung die jeweilige Denkmalschutzbehörde des betreffenden Bundeslandes achtet.
Was ist die Denkmal-AfA?
AfA ist die Kurzform für „Absetzung für Abnutzung“. Bei der AfA handelt es sich um eine Absetzung von Kosten, die durch erhöhte Aufwendungen im Rahmen der Sanierung entstehen. Durch die Förderung von Abschreibungsmöglichkeiten ist es dem Staat möglich, Anreize zum Erhalt und zur Modernisierung von Denkmälern zu schaffen. Die Denkmal-AfA dient somit als Ausgleich für die höheren Sanierungskosten der Denkmalimmobilie gegenüber einer Neubau- oder Bestandsimmobilie, die nicht denkmalgeschützt ist. Dem Denkmalschutz und der Erhaltung der historischen Gebäude räumt der Staat eine hohe Priorität ein, weil er ein hohes Interesse am Erhalt dieser außergewöhnlichen Immobilien hat.
Wie hoch ist die Abschreibung bei Denkmalschutz?
Wer eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, kauft und modernisiert, kann bei Vermietung in den ersten 12 Jahren 100 Prozent der Instandsetzungs- und Modernisierungskosten steuerlich geltend machen und seine jährliche Einkommensteuerlast hierdurch reduzieren. Wird die Denkmalimmobilie zum Zweck der Eigennutzung saniert, so können 90 Prozent der Sanierungskosten in einem Zeitraum von 10 Jahren geltend gemacht werden. Um die maximale steuerliche Förderung zu nutzen, sollte die Immobilie für einen Mindestzeitraum von 10 bis 12 Jahren gehalten werden. Bei einem Verkauf nach 10 Jahren fällt auch keine Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Warum haben Denkmalimmobilien eine hohe Abschreibung und Wertsteigerung?
Das Finanzamt unterstellt beim Kauf jeder Immobilie grundsätzlich einen theoretischen Wertverlust durch (Ab)Nutzung. Grundstücke hingegen können sich nicht abnutzen, weshalb das Grundstück bei der Betrachtung der AfA stets außen vor bleibt. Die Regelungen für denkmalgeschützte Immobilien und die Abschreibung hierfür gilt nach wie vor uneingeschränkt. Die normale lineare AfA gilt sowohl für herkömmliche Immobilien als auch für Immobilien, die dem Denkmalschutz unterliegen. Auch wenn die AfA großzügig geregelt ist, geht niemand davon aus, dass der Wert eines Denkmals einmal gegen Null gehen wird. Bei einer Immobilie, die nicht dem Denkmalschutz unterliegt, kann dies aber sehr wohl der Fall sein. Bei denkmalgeschützten Immobilien sollte eine Besonderheit berücksichtigt werden: Aufgrund ihrer Einzigartigkeit und dauerhaften Attraktivität kann man von einem hohen Werterhalt bzw. einer hohen Wertsteigerung ausgehen. Viele Fachleute sind sich hierüber einig. Nicht zuletzt deshalb greifen Privatkäufer und auch institutionelle Anleger bei dieser Kapitalanlage gern zu.
Welche Vorteile Ihnen die Steuervergünstigungen aus der Denkmal-AfA bringen, hängt vom Einzelfall ab, den wir im persönlichen Gespräch gern unverbindlich erörtern. Sprechen Sie uns einfach an. Wir helfen gern weiter.
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