„Wozu brauchen wir eigentlich einen Notar?“, werden wir häufig gefragt, wenn ein Immobilienkauf vor dem Abschluss steht. Doch auch wenn sich beide Seiten absolut einig sind, das Vertrauensverhältnis hervorragend ist und der Vertrag bereits anwaltlich geprüft wurde, führt am Notar trotzdem kein Weg vorbei. Und dafür gibt es gleich mehrere gute Gründe.
Nach deutschem Recht können alle Verkäufe privatrechtlich unter den jeweiligen Parteien abgewickelt werden. Einzige Ausnahme ist der Immobilienverkauf. Hierfür muss ein Notar eingeschaltet werden, um sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor voreiligen Entscheidungen zu schützen. Konkret soll der Verkäufer davor bewahrt werden, sein Eigentum ohne Bezahlung zu verlieren; der Käufer wiederum soll davor geschützt werden, sein Geld ohne Gegenwert einzubüßen.
Anders als in den meisten Ländern der Welt reicht es deshalb in Deutschland nicht, einen Kaufvertrag über eine Immobilie zu formulieren und diesen dann „einvernehmlich“ zu unterschreiben – auch dann nicht, wenn ein Rechtsanwalt hinzugezogen wird. Der Gesetzgeber hat zum Schutz aller Beteiligten in § 313 BGB vorgeschrieben, dass Immobilienverkäufe grundsätzlich über einen Notar abzuwickeln sind.
Weil die Tätigkeit des Notars vom Gesetzgeber vorgeschrieben wird und er dabei für beide Vertragsparteien zu handeln hat, ist Neutralität das oberste Gebot. Der Notar muss als neutrale Amtsperson beiden Vertragsparteien gerecht werden und sie hinsichtlich aller rechtlichen Belange beraten. Eine zentrale Aufgabe, die ihm dabei zukommt, ist es, „Waffengleichheit“ zwischen den Vertragspartnern zu schaffen. In der Praxis steht häufig ein wenig erfahrener privater Käufer einem professionellen Verkäufer gegenüber. Es herrschen also oft völlig unterschiedliche Kenntnisse und Erfahrungsstände. Hier ist der Notar in der Pflicht, ausgleichend zu wirken. Er tut dies zum Beispiel, indem er grundsätzlich auf eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung achtet und den schwächeren Partner in besonderer Weise schützt.
Der Notar überwacht nicht nur die im Vertrag genannten Punkte, wofür er gegebenenfalls auch erforderliche Unterlagen besorgt, sondern auch die Zahlungen des Käufers an den Verkäufer und die Übergabe der Immobilie. Daneben regelt er auch den Eintrag des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Weniger schön: Nach Abschluss des Kaufvertrages informiert er auch das Finanzamt. Von diesem bekommt der Käufer dann den Bescheid über die zu zahlende Grunderwerbsteuer.
Zusammenfassend hier ein Überblick über die Aufgaben eines Notars:
– neutrale rechtliche Beratung von Verkäufer und Käufer
– Erstellen eines Vorvertrags, der bereits die Verbindlichkeiten zwischen Verkäufer und Käufer regelt
– Erstellen und Verlesen des Kaufvertrags – Beurkunden des Kaufvertrags – gegebenenfalls Beurkundung eines durch den Käufer zum Erwerb der Immobilie aufgenommenen Bankdarlehens
– Überprüfung der Grundbucheintragungen und Vornahme des neuen Eintrags
– Überwachung und Löschung vorhandener Grundstücksbelastungen im Grundbuch
– Sicherung des Verkäufers hinsichtlich der Bezahlung der Immobilie
– Sicherung des Käufers hinsichtlich der Übertragung der Immobilie
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