Baulandmobilisierungsgesetz: Wie viel Verbot steckt im “Umwandlungsverbot”?

Baulandmobilisierungsgesetz

Wer aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen machen möchte, dem könnte das gerade in Kraft getretene „Umwandlungsverbot“ einen Strich durch die Rechnung machen. Das Baulandmobilisierungsgesetz enthält jedoch Einschränkungen und Ausnahmen, die Immobilieninteressierte kennen sollten.

Wichtig ist zunächst zu wissen, dass es in Deutschland auch weiterhin kein pauschales „Umwandlungsverbot“ von Miet- in Eigentumswohnungen gibt. Der neu eingefügte Paragraph 250 im Baugesetzbuch sieht lediglich einen Genehmigungsvorbehalt vor. Kommunen können jetzt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen, wenn ein Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wurde. Für welche Gebiete dies der Fall ist, kann das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung festlegen. Es muss jedoch begründet werden, „auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt“, so der Wortlaut des Gesetzes.

Bei den Ausnahmen steckt der Teufel wie so oft im Detail. Für Neubauten gilt die Neuregelung nicht, wenn diese am Tag des Inkrafttretens der Rechtsverordnung noch nicht bestanden. Bei Bestandsgebäuden gilt zumindest die Regelung des Bundes nicht für Häuser mit maximal fünf Wohnungen. Allerdings können die Landesregierungen hier Abweichungen festlegen, die sich zwischen drei und 15 Wohnungen bewegen können. Eine weitere Ausnahme: Wenn die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden, kann das „Umwandlungsverbot“ ebenfalls nicht zur Anwendung kommen. Auch wenn Erben oder Familienangehörige des Eigentümers die Wohnungen nutzen möchten, gelten Ausnahmen. Gleiches gilt bei besonderen wirtschaftlichen Notlagen.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Hürden dafür, dass die Kommunen eine Genehmigung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verwehren können, sind durchaus hoch. Aber wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind, dann kommt die Genehmigungspflicht einem Verbot recht nahe, weil davon auszugehen ist, dass Genehmigungen in einer solchen Konstellation nur noch sehr begrenzt erteilt werden.

Die Neuregelung gilt befristet bis Ende 2025. Auch die Rechtsverordnungen der Länder zu Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“ haben ein Verfallsdatum – sie gelten nach derzeitigem Stand bis maximal Ende 2026. Wie es danach weitergeht, darüber wird die nächste Bundesregierung ein großes Wörtchen mitzureden haben. Wir halten Sie über die Entwicklungen auf dem Laufenden und stehen für Ihre Fragen gern zur Verfügung.

(Bildquelle: Stacey Green /shutterstock.com)